Auch durch Ehefrau als Vertreter möglich
Mit dem Verkäufer einer Villa (= Einfamilienhaus) hatte der Makler eine Provision von 2 % des Kaufpreises vereinbart. Im schriftlichen Makleralleinauftrag wurde festgehalten, dass auch der Käufer eine Provision von 2 % des Kaufpreises zahlen wird. Mit dem Käufer selbst hatte der Makler zunäüchst allerdings nur eine mündliche Vereinbarung über die Provision getroffen.
Der Käufer hatte den Mitarbeiter des Maklers später im Laufe des Geschäfts darauf verwiesen, dass er selbst nur wenig Zeit habe und man daher alles Weitere mit seiner Ehefrau besprechen möge. Die Ehefrau hatte dem Makler später per E-Mail geschrieben, „da Sie in Ihrer letzten E-Mail nochmal darauf hingewiesen haben, selbstverständlich ist die von uns zu leistende Maklerprovision an Sie bekannt.“
Nach Ankauf der Villa verweigerte der Käufer aber die Provisionszahlung. Die Provisionsklage des Maklers wies das Landgericht Kaiserslautern in erster Instanz ab. Auf die Berufung des Maklers wurde der Käufer durch das Oberlandesgericht Zweibrücken zur Zahlung verurteilt – Urteil vom 26.09.2023 – 8 U 138/22.
Da die Villa als Einfamilienhaus einzuordnen sei, setzt eine Provisionsvereinbarung mit dem Käufer gemäß § 656a BGB voraus, dass sie in Textform getroffen wird. Die anfänglich mündlich durch den Käufer erteilte Provisionszusage war daher nicht ausreichend.
Anders als das Landgericht, sah das Oberlandesgericht aber eine Provisionsvereinbarung durch die E-Mail der Ehefrau in der erforderlichen Textform als zustande gekommen an. Durch den Verweis des Käufers, man möge alles mit seiner Ehefrau besprechen, habe er diese auch zur Abgabe der Provisionsbestätigung bevollmächtigt.
Die E-Mail der Ehefrau mit der Provisionszusage sei daher ausreichend und auch für den Käufer bindend. Die Aufnahme der Provisionspflicht des Käufers im Makleralleinauftrag hingegen sei irrelevant, da dieser Vertrag ausschließlich mit dem Käufer geschlossen sein.
Profitipp
Immobilien, die verkehrsüblich als Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung beurteilt werden können, führen zur Textform-Pflicht für die Provisionsvereinbarung, sowohl gegenüber dem Verkäufer, als auch gegenüber dem Käufer.
Der Makleralleinauftrag mit dem Verkäufer erfüllt diese Formvorgabe ohne weiteres. Vom Käufer sollte eine Provisionsbestätigung in getexteter Form (schriftlich, E-Mail, Textnachricht oder auch Fax) mit Angabe des Namens der erklärenden Person am Ende des Nachrichtentextes eingeholt werden.
Autor
Ulrich Joerss, Rechtsanwalt und Notar | www.joerss.com