Der Gesetzgeber hat 2024 sowohl Mietern wie auch Wohnungseigentümern das Recht eingeräumt, die Gestattung der Installation von Steckersolargeräten – im allgemeinen Sprachgebrauch Balkonkraftwerke genannt – zu erhalten. Wie sieht es mit dem Anspruch auf ein Balkonkraftwerk für Mieter und Eigentümer konkret aus?
Hierzu wurde § 554 BGB folgender Wortlaut gegeben: „Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die (…) der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen (…)“.
Zugunsten von Wohnungseigentümern erfolgt eine gleichlautende Einfügung in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG.
1. Begriff des Steckersolargerätes bzw. Balkonkraftwerks
Nach der Gesetzesbegründung sind von der Privilegierung kleine Fotovoltaik-Anlagen mit einer Leistung von max. 600 W erfasst (Bundestagsdrucksache 20/9890, Seite 18).
2. Inhalt des Anspruchs aus ein Balkonkraftwerk für Mieter und Eigentümer
Weder Wohnungseigentümer noch Mieter sind berechtigt, die bauliche Veränderung durch Anbringung einer Steckersolaranlage schlicht umzusetzen. Sie haben lediglich Anspruch auf Genehmigung einer solchen baulichen Veränderung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. den Vermieter. Daraus folgt auch, dass sowohl die Organisation, wie auch die Kosten hierfür von Mieter bzw. Wohnungseigentümer zu leisten sind.
Balkonkraftwerk als Mieteranspruch
Nach § 554 Abs. 1 S. 2 BGB besteht der Anspruch des Mieters auf Erlaubnis der Installation einer Steckersolaranlage nicht, wenn dies dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Dies ist eine Frage des Einzelfalls. In Betracht kommt etwa, dass wegen des besonderen Erscheinungsbildes des Gebäudes dem Vermieter eine Installation nicht zumutbar ist oder aufgrund notwendiger erheblicher Eingriffe in die Bausubstanz. § 554 Abs. 1 S. 3 BGB sieht in diesem Zusammenhang aber vor, dass der Mieter sich zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten kann, was im Rahmen der Güterabwägung Berücksichtigung finden muss. Im Rahmen berechtigter Interessen kann der Vermieter auch Vorgaben zur konkreten Ausführungsart der Anlage machen. Hierzu kann sich auch der Mieter von sich aus verpflichten.
Balkonkraftwerk als Anspruch des Wohnungseigentümers
§ 20 Abs. 2 WEG beschränkt den Anspruch des Wohnungseigentümers auf Gestattung einer baulichen Veränderung bereits auf „angemessene“ bauliche Veränderungen. Auch der Anspruch auf Installation einer Steckersolaranlage steht also dem Wohnungseigentümer nicht unbegrenzt zu. Nicht angemessen ist in diesem Zusammenhang beispielsweise die Anbringung einer Steckersolaranlage vor dem Balkon eines anderen Sondereigentümers. Der Wohnungseigentümer kann seinen Nutzungsbereich auch nicht durch einen Anspruch auf Gestattung ausweiten. So hat der Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Gestattung zur Errichtung einer Steckersolaranlage auf dem Dach oder dem Gartenbereich der Wohnungseigentumsanlage, wenn ihm nicht ohnehin ein Nutzungsrecht an dieser Fläche zusteht.
Durch die Vorschrift wird zunächst nur geregelt, ob der Wohnungseigentümer eine solche Anlage installieren darf, was dann der Fall ist, wenn dies eine angemessene bauliche Veränderung darstellt. Auch hier sind die Umstände des Einzelfalls, insbesondere die notwendigen baulichen Eingriffe und die hierdurch eintretenden optischen und sonstigen Veränderungen zu berücksichtigen.
Entscheidungsfindung im Falle eines Balkonkraftwerks
Die Entscheidung, wie die Anlage installiert werden darf, trifft die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Hierbei können dem Wohnungseigentümer, der die Anlage installieren will, Vorgaben und Auflagen gemacht werden, bezüglich Größe, Befestigung, Beschaffenheit etc. der Anlage. Ist der Wohnungseigentümer mit dieser Entscheidung der Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden, steht ihm die Möglichkeit zu, Beschlussersetzungsklage zu führen.
Sebastian Wörner
Der Rechtsanwalt Sebastian Wörner ist Referent des IVD-Verwaltertreffs.
