Berücksichtigung des erforderlichen Umfangs der Erschließung
Bei der Bildung neuer Baugrundstücke durch Vermessung und Teilung ist die künftige Erschließung zwingend zu berücksichtigen. Dies gilt zunächst für die Bildung der Teilgrundstücke selbst und perspektivisch für die Genehmigung der gewünschten Bebauung. Der Umfang der erforderlichen Erschließung ist regional unterschiedlich und richtet sich nicht nur nach dem Baugesetzbuch, sondern auch der Landesbauordnung und den regional geltenden Verordnungen und Satzungen.
Der Gang zur Baubehörde und auch den weiteren zu beteiligenden Behörden, wie beispielsweise dem übergeordneten Landkreis, der Umweltbehörde, der Feuerwehr oder dem Wasserverband, selbst oder durch einen hinzugezogenen Fachmann, sind unerlässlich. Zunächst muss der Zuweg oder die Zufahrt des zu bildenden Grundstücks abgesichert werden, beispielsweise durch eine real herausgeteilte Zufahrt oder eine Dienstbarkeit. In Einzelfällen sind auch Baulasten zulässig.
Ist diese Zuwegung nicht gewährleistet, verweigert das Katasteramt in der Regel die Bildung neuer Flurstücke. Handelt es sich um ein Bestandsgrundstück ohne Zuwegung, ist in der Regel ein Notwegerecht nach § 917 BGB gegeben, welches allerdings keinen Anspruch auf grundbuchliche Absicherung gewährt. Das Notwegerecht geht nicht auf den Rechtsnachfolger über. Ein Rechtsnachfolger müsste es erneut einfordern. Ist eine Vereinbarung des Grundstückseigentümers mit dem Nachbareigentümer über die künftige Bestellung einer Zuwegung getroffen worden, welche den Nachbareigentümer bindet, kann die Bestellung des künftigen Wegerechtes vom Rechtsnachfolger verlangt werden, bei Aufteilung des belasteten Grundstücks von den einzelnen Wohnungseigentümern (BGH, Urteil 27.06.2025 – V ZR 143/24), was die Rechtsverfolgung allerdings verkompliziert.
Bei der Vermarktung von Baugrundstücken empfiehlt sich die frühzeitige Prüfung der Erschließung mit sämtlichen Medien und der regionalen Anforderung an den Umfang dieser Medien für die beabsichtigte Bebauung.
Profitipp:
Bei der Finanzierung von Grundstücksankäufen prüfen Banken zunehmend die Erschließung der Immobilie. Der Ankauf von gewohnheitsrechtlich erschlossenen Immobilien wird von vielen Banken nicht mehr finanziert. Die Erschließung der Immobilie sollte daher über das Geoportal Berlin bzw. den Brandenburgviewer und gegebenenfalls Grundbücher der benachbarten Grundstücke und dem Baulastenverzeichnis in Zweifelsfällen geprüft werden.
