von Nils Werner, Geschäftsführer IVD Berlin-Brandenburg
Die Anforderungen an Immobilienverwalter sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Neue gesetzliche Vorgaben, energetische Anforderungen, komplexere Sanierungsmaßnahmen, bessere Erreichbarkeit und steigende Personal- und Betriebskosten verändern den Beruf und auch die Vergütung. Trotzdem hält sich hartnäckig die Vorstellung, dass mit einer monatlichen Pauschale möglichst sämtliche Leistungen abgegolten sein sollten.
Warum das Pauschalmodell an seine Grenzen stößt
Nicht jeder Aufwand lässt sich sinnvoll über eine Pauschale abbilden. Eine zusätzliche Eigentümerversammlung verursacht zusätzliche Arbeit. Das Gleiche gilt für die Begleitung umfangreicher Sanierungsmaßnahmen oder die Aufarbeitung von Abrechnungen aus Vorjahren bei einem Verwalterwechsel. Dass dieses Modell zunehmend an seine Grenzen stößt, zeigt auch die Verwalterentgeltstudie 2026 des Center for Real Estate Studies (CRES): Rund 95 Prozent der befragten Verwaltungen berechnen inzwischen bestimmte Leistungen zusätzlich zur Grundvergütung.
Die Verwalterentgeltstudie 2026 in Zahlen
Die von CRES im Auftrag von IVD und BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter erstellte Untersuchung zeigt: Die durchschnittlichen Basissätze in der WEG-Verwaltung liegen je nach Größe der Anlage zwischen 29,75 und 47,60 Euro brutto je Einheit und Monat – mit deutlichen Größeneffekten gerade bei kleineren Gemeinschaften. Gleichzeitig gewinnen ergänzende Vergütungen für Zusatzleistungen an Bedeutung.
Warum kleine WEGs besonders schwer zu kalkulieren sind
Besonders schwierig wird die Kalkulation bei kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften. Eine WEG mit zehn Einheiten verursacht schließlich nicht nur ein Zehntel des Verwaltungsaufwands einer Gemeinschaft mit 100 Einheiten. Auch eine kleine WEG benötigt eine ordnungsgemäße Buchhaltung und Jahresabrechnung. Eigentümerversammlungen müssen vorbereitet und durchgeführt, Beschlüsse umgesetzt, Dienstleister koordiniert und Eigentümer beraten werden.
Was Verwalter in Berlin und Brandenburg tatsächlich verlangen
Wie sich diese Entwicklung konkret auswirkt, zeigen Beispiele aus unserem Netzwerk des IVD Berlin-Brandenburg. Ein Berliner Verwalter übernimmt Gemeinschaften mit 10 bis 20 Einheiten weiterhin, kalkuliert dafür aber mindestens 50 Euro netto je Einheit. Eine andere Kollegin betreut sogar Gemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten – dort wird bei sehr kleinen WEGs teilweise mit einer anderen Aufgabenverteilung gearbeitet, bei der die Verwaltung beispielsweise die kaufmännischen Aufgaben übernimmt und die Eigentümergemeinschaft stärker zuarbeitet. Das reguläre Honorar liegt dort zwischen 40 und 43,50 Euro netto je Wohneinheit.
Der Verwalter als Manager der Immobilie
Das zeigt doch eindeutig: Wer qualifizierte Mitarbeiter beschäftigen, in Digitalisierung investieren, rechtliche und technische Anforderungen erfüllen und Immobilien professionell betreuen soll, muss diese Leistungen wirtschaftlich erbringen können. Das ist gerade für die Eigentümer von Bedeutung.
Der Immobilienverwalter entwickelt sich immer stärker zum Manager der Immobilie. Seine Vergütung sollte dieser Verantwortung Rechnung tragen.
