Der Umgang mit querulatorischen Wohnungseigentümern

Nicht selten legen Wohnungseigentumsverwalter ihr Verwalteramt nieder oder lehnen eine Wiederbestellung ab, weil in der Eigentümergemeinschaft ein Wohnungseigentümer unverhältnismäßigen Aufwand verursacht.

Den Aufwand, Hunderte von E-Mails zu beantworten oder Unterlagen herauszusuchen und zu übermitteln, kann sich auf Dauer ein Verwalter wirtschaftlich nicht leisten. In Extremfällen kann wegen querulatorischen Verhaltens zwar der Querulant gezwungen werden, seine Wohnung zu verkaufen, § 17 WEG. Ein Entziehungsverfahren löst das Problem aber nicht kurzfristig. Das Verfahren kann mehrere Jahre dauern.

Deshalb und wegen des mit dem Entziehungsverfahren verbundenen zusätzlichen Aufwands kapitulieren Verwalter häufig. Wüsste der jeweils betroffene Verwalter, welche Pflichten er gegenüber Wohnungseigentümern insbesondere in Bezug auf die Überlassung von Unterlagen und die Erteilung von Auskünften zu erfüllen hat, käme es seltener zur Beendigung der Verwaltungstätigkeit. Schwerpunkt der Darstellung soll daher sein,welche Auskunfts-und Informationspflichten den Verwalter gegenüber Wohnungseigentümern treffen.

Grundsatz: Kein Anspruch auf Übersendung von Unterlagen

Wohnungseigentümer fordern häufig den Verwalter auf, umfangreiche Unterlagen zu übersenden. Ein solcher Anspruch steht dem Wohnungseigentümer regelmäßig aber nicht zu. Der Anspruch des Wohnungseigentümers ist gesetzlich als Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen in den Räumen des Verwalters ausgestaltet, § 18 Abs. 4 WEG (Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 28. November 2024 –2-13 S 27/24).

Ausnahmen:

1) Unzumutbarkeit

Wenn dem Wohnungseigentümer die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen aufgrund der räumlichen Entfernung zwischen seinem Wohnort und dem Sitz des Verwalters unzumutbar ist, kann ein Anspruch auf Übersendung von Unterlagen gegen Kostenerstattung bestehen, soweit die Forderung auf Übersendung nicht gegen das Schikane-und Missbrauchsverbot verstößt.

Zu berücksichtigen sind hierbei sowohl die Entfernung, die der Wohnungseigentümer zurücklegen muss, wie auch der Umfang der von ihm geforderten Unterlagen (OLG München, Beschluss vom 29. Mai 2006 –34 Wx 27/06). Besteht hiernach ein Anspruch auf Übersendung von Unterlagen gegen Kostenerstattung, kann der Verwalter Vorkasse verlangen. Die Kosten kann er in Anlehnung an das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz berechnen. Danach können für die ersten 50 Kopien jeweils 0,50 € und für jede weitere Kopie 0,15 € berechnet werden.

2) Aktuelle Eigentümerliste

Auch ohne Anspruch auf Kostenersatz hat ein Wohnungseigentümer Anspruch auf Herausgabe einer aktuellen Eigentümerliste, die die Namen und Anschriften der Wohnungseigentümer enthält (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 8. Juni 1984 –BReg 2 Z 7/84). Weitere Angaben, wie etwa die E-Mail-Adressen der Eigentümer, müssen in die Liste nicht aufgenommen werden (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 4. Oktober 2018 –25 S 22/18).

Der Anspruch bezüglich der Eigentümerliste ist allerdings auf Übergabe am Sitz des Verwalters gerichtet (Amtsgericht Hamburg-Sankt Georg, Beschluss vom 20. Januar 2023 –980b C 26/22). Ein Anspruch auf Übersendung besteht daher regelmäßig nicht. Der Wohnungseigentümer muss sich die Liste also am Sitz des Verwalters abholen.

Grundsatz: Kein Anspruch auf Auskünfte

Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht außerhalb einer Eigentümerversammlung grundsätzlich ein Anspruch auf Auskünfte –auch zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan –nicht zu (BGH, Urteil vom 11. Februar 2011 –V ZR 66/10). Solche Ansprüchestehen nur der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.

Nur wenn die Gemeinschaft trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers einen Auskunftsanspruch gegen den Verwalter nicht geltend macht, kann ein einzelner Wohnungseigentümer alleine die Auskunft verlangen.

Außerdem kann ein Eigentümer dann, wenn das Auskunftsverlangen sich nur auf eine ihn alleine betreffende Angelegenheit bezieht, Auskunft verlangen. Nach der Ausgestaltung des Wohnungseigentumsrechts steht dem Eigentümer primär Anspruch auf Information durch das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen zu.

Fazit

Der Verwalter sollte sich durch den Aufwand, den ein querulatorischer Eigentümer durch ständige Forderungen nach Unterlagen oder Auskünften verursacht, nicht zur Aufgabe des Verwalteramtes bringen lassen. Er sollte sich stattdessen jeweils fragen, ob er überhaupt zu einer Reaktion auf eine Forderung verpflichtet ist.

Wie vorstehend dargestellt, besteht eine solche Verpflichtung nur in seltenen Fällen. Wenn auf solche Anfragen nicht reagiert wird, scheut ein querulatorischer Eigentümer regelmäßig den Aufwand, der mit einer vor Ort in den Räumen des Verwalters durchzuführenden Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen verbunden ist.

Der Verwalter sollte allerdings immer berechtigte Forderungen von unberechtigten Forderungen unterscheiden. Auch ein anstrengender Eigentümer kann wertvolle Hinweise auf Korrekturbedarf an Abrechnungswerken oder auf Handlungsbedarf in Bezug auf die Instandhaltung und Instandsetzung liefern.