Textform bei Provisionsbestätigung für EFH, Eigentumswohnung, Wohnungsmiete
Bis heute stehen die Anforderungen an die Einhaltung der Textform für wirksame Maklerverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der juristischen Diskussion (Aufsätze NJW 42/2023, NJW 45/2023). Das Textformerfordernis gilt seit 2015 bereits für die Wirksamkeit von Maklerverträgen über die Wohnungsvermittlung.
Seit der Einführung zum jahr 2021 für Kaufimmobilien hat die Textform jetzt eine größere Brisanz erlangt. Sowohl das Provisionsverlangen des Maklers als Vertragsangebot, als auch die Provisionsbestätigung des Kunden als Vertragsannahme müssen getextet abgegeben werden und zwar so, dass sie jeweils sowohl bei der erklärenden Person, als auch bei der empfangenden Person dauerhaft wiedergegeben werden könnten.
Die einzelne Erklärung ist außerdem mit dem Namen der erklärenden Person/Firma zu versehen. In der Praxis bewährt haben sich sowohl E-Mails mit Namensangabe (Signatur), als auch unterzeichnete Dokumente, die entweder im Original übergeben oder per E-Mail übermittelt werden können.
Diskutiert wurde in diesem Zuisammenhang auf dem Immobilientag 2023 des IVD in Potsdam, ob auch Nebenabreden, wie z.B. die Verlängerung des Makler-Alleinauftrags der Textform bedürfen. Ein gerichtliches Urteil hierüber ist noch nicht ergangen, in der Rechtswissenschaft wird diese Frage allerdings überwiegend bejaht (Staudinger, Kommentar zu § 656a Rz. 7; Fehr, ZMR 2022, Seite 443, etc.).
Zu beachten ist dabei auch, dass eine Erklärung, die alleine über eine Schaltfläche auf einer Homepage abgegeben wird oder durch Setzen eines Häkchens in einer Checkbox noch keine getextete Erklärung bedeutet. Nicht jede Makler-Software hat dies bereits umgesetzt.
Profitipp
Bei der Provisionsbestätigung ist darauf zu achten, dass der Maklerkunde (in der Immobiliensparte EFH/WE/Wohnungsmiete) die Provision per E-Mail mit Namensangabe bestätigt, entweder mittels E-Mailtext, der vom Makler vorgeschlagen werden kann oder durch Unterzeichnung einer Bestätigung, die per Scan zurückgemailt oder bei der Besichtigung übergeben werden kann.
Das Provisionsverlangen sollte der Kunde vorher vom Makler in Textform erhalten haben, wobei auf die Provisionspflicht oder die Geschäftsbedingungen im E-Mail-Text selbst hingewiesen werden sollte.
Wird die Provision per E-Mailtext bestätigt, kann zur umfassenden Beweissicherung bei der Besichtigung eine Maklerquittung unterzeichnet werden, auf welcher der Kunde a) den Exposéerhalt, b) den Besichtigungstermin bestätigt und c) dass die Provision von ihm bereits per E-Mail bestätigt wurde.
Auf diese Weise kann dagegen Vorsorge geschaffen werden, dass später der Erhalt oder die persönliche Versendung einer die E-Mail bestritten wird, was wegen des nicht absolut rechtssicheren E-Mailverkehrs möglich wäre.
Autor
Ulrich Joerss, Rechtsanwalt und Notar | www.joerss.com
