Unwirksamer Kaufvertrag bei Verstoß gegen Beurkundungsgebot

Immobiliengeschäfte unterliegen in Deutschland dem Beurkundungsgebot, § 311b BGB. Wird der Vertrag nicht vollständig vor einem Notar beurkundet, ist er unwirksam.

Dies gilt auch dann, wenn Nebenabreden getroffen werden, die nicht im notariellen Vertrag enthalten sind und ohne die das Immobiliengeschäft nicht abgeschlossen worden wäre. Das ist z.B. dann der Fall, wenn ein Teil des Kaufpreises nicht in der Vertragsurkunde aufgenommen wird oder dann, wenn Inventar mit einem gesonderten privatschriftlichen Vertrag verkauft wird, das aber ohne den Immobilienankauf nicht erworben werden sollte. Gleiches gilt, wenn mit dem Kaufvertrag ein bestimmter Mietvertragsabschluss der Parteien verbunden ist, der ohne den Kaufvertrag nicht abgeschlossen worden wäre.

Steht der Immobilienkaufvertrag dagegen unter einer Bedingung, reicht es, wenn die Bedingung selbst mitbeurkundet wird. Besteht die Bedingung darin, dass ein Durchführungsvertrag zu einem Bebauungsplan wirksam wird, ist es nicht erforderlich, dass auch der Durchführungsvertrag beurkundet wird, da er keine Einheit mit dem Grundstückskaufvertrag bildet, selbst wenn er als Bedingung für dessen Vollzug gilt.

Dies entschied der BGH mit Urteil vom 29.01.2021 – V ZR 139/19.

Profitipp:

Soll ein notarieller Vertrag unter einer Bedingung stehen, empfiehlt es sich, die einzelnen Merkmale die als Eintritt der Bedingung gelten, unmissverständlich zu definieren.

Teilweise kann sich eine Frist anbieten nach deren Ablauf die Bedingung im Zweifel als eingetreten oder als endgültig entfallen gilt.

Für den Nichteintritt einer Bedingung sollten die Modalitäten für die Rückabwicklung des fehlgeschlagenen Vertrags festgelegt werden, insbesondere bezüglich der bisher entstandenen Kosten, der Rückzahlung von Anzahlungen, Freigabe von Sicherheiten etc.