Eine zentrale Herausforderung für Immobilienmakler ist die Frage: Sollte eine Immobilie vor der Vermarktung modernisiert werden, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen? Besonders seit der Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschäftigt diese Frage viele Eigentümer. Die Antwort ist komplex und vom Einzelfall abhängig – Pauschalaussagen können zu kostspieligen Fehlentscheidungen führen.
Wertsteigerung oder Kostenfalle?
In Zeiten, in denen Käufer zunehmend auf energetische Standards und moderne Ausstattung achten, sind unsanierte Immobilien oft schwerer verkäuflich oder erzielen nur mit Preisnachlässen einen Verkauf. Gleichzeitig erfordert eine umfassende Modernisierung erhebliche Investitionen. Entscheidend ist daher: Rechnet sich diese Investition tatsächlich?
Bei der Entscheidungsfindung sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen:
- Kosten vs. Wertsteigerung: Eine Modernisierung kann den Verkaufswert steigern, jedoch wird die Investition nicht immer vollständig durch einen höheren Verkaufspreis kompensiert.
- Verlängerung der Restnutzungsdauer: Maßnahmen wie neue Fenster, Dämmung oder eine neue Heizung verlängern die wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie und erhöhen ihre Attraktivität.
- Wertminderung unsanierter Objekte: Unsanierte Objekte haben oft einen geringeren Marktwert. Käufer fühlen sich häufig mit dem Sanierungsaufwand überfordert, was zu Risikoabschlägen führt.
Praxisbeispiel: Analyse mit und ohne Immobilien-Modernisierung
Um diese Fragestellung zu untersuchen, wurde mit dem Bewertungstool Sprengnetter Value eine Doppelhaushälfte in Meckenheim analysiert. Die 144 m² große Immobilie aus dem Jahr 1969 ist gut gepflegt, jedoch größtenteils im Originalzustand. Lediglich die Fenster wurden ausgetauscht und Badezimmer teilweise modernisiert.
Die Analyse ergab:
1. Ohne umfassende Modernisierung:
- Gebäudestandard: 2,53 (durchschnittlich)
- Restnutzungsdauer: 29 Jahre
- Vorläufiger Sachwert: ca. 355.000 EUR
2. Mit umfassender Modernisierung (Dach, Dämmung, Heizung):
- Gebäudestandard: 3,48 (gehoben)
- Restnutzungsdauer: 49 Jahre (+20 Jahre)
- Sachwert: ca. 447.000 EUR
- Wertzuwachs: ca. 92.000 EUR
- Investitionskosten: ca. 123.000 EUR
Das überraschende Ergebnis
Die Analyse zeigt: Investitionskosten von 123.000 EUR stehen einem Wertzuwachs von nur 92.000 EUR gegenüber. Darüber hinaus honoriert der Markt die vollständigen Modernisierungskosten nicht im Kaufpreis. Nach der Modernisierung würde sich die Immobilie in einer Preisklasse befinden, die in der angesprochenen Region typischerweise von freistehenden Einfamilienhäusern besetzt ist.
"Ein Problem bei der Modernisierung ist immer die Ermittlung der Kosten. Nur selten liegt einem Makler eine Kostenschätzung eines Architekten oder Kostenvoranschläge von Handwerkern vor."
Fazit für Makler und Eigentümer
Für Eigentümer bedeutet dies: Eine umfassende Modernisierung vor dem Verkauf ist oft wirtschaftlich nicht sinnvoll. Es kann vorteilhafter sein, die Immobilie im aktuellen Zustand zu verkaufen und dem Käufer die Modernisierungen zu überlassen.
Mit dem Werkzeug Sprengnetter Value können Immobilienprofis nicht nur den aktuellen Wert einer Immobilie ermitteln, sondern auch die Auswirkungen verschiedener Modernisierungsmaßnahmen simulieren und so ihre Kunden fundiert beraten – auch bei überzogenen Preisvorstellungen der Eigentümer.
Tipp: Kostenfreier Ratgeber
Um Makler bei dieser Beratungsaufgabe zu unterstützen, hat Sprengnetter einen Ratgeber zur „Simulation von Modernisierungsszenarien mit Sprengnetter Value“ veröffentlicht:
Sprengnetter Real Estate Services GmbH
Tanja Sessinghaus
Sprengnetter-Campus 1 | 53474 Neuenahr-Ahrweiler
Tel.: 0171 – 9 82 01 99
E-Mail: tanja.sessinghaus@sprengnetter.com
