von Anne Brakhoff
Vom Nullzins zum Umdenken auf dem Immobilienmarkt
Als ich vor über 10 Jahren in die Finanz-und Immobilienwelt eingetaucht bin, steuerten wir in eine Zeit, in der es nahezu keine Zinsen gab. Sparbriefe, Sparbücher oder festverzinsliche Anleihen als Kapitalanlageprodukte zu erlernen, erschien unter dem Gesichtspunkt des Mehrwertes für den Kunden fast lächerlich. Dennoch gehörte es in die Ausbildung eines ordentlichen Bankers – denn, wenn’s um Geld geht: Sie wissen schon.
Immobilien-Boom und Folgen der Zinswende
Diese Niedrig-/Null-Zins-Episode brachte jedoch, neben Verwahrentgelten und zunehmend Fondssparplänen im Finanzkonzept, eine enorme Dynamik in die Immobilienfinanzierungen. Während unsere Eltern fast schon nostalgisch von Wohnimmobilienkrediten zu festgeschriebenen Zinssätzen in Höhe von 6 oder 7 % berichteten, sah sich die neue Generation der Häusle-Bauer mit billigem Geld konfrontiert. Zinsen im untersten einstelligen Bereich ermöglichten Haus-Träume in großem Umfang und die Immobilienpreise begannen mit einer Rallye, die bis 2022 anhielt. Fette Jahre für Immobilienmakler? Nun ja –zumindest war die Finanzierung oft entspannt darstellbar. Eigentümer konnten ihre Immobilien im Rahmen des entstandenen Verkäufermarktes an die nächste Generation weiterreichen und Käufer haben sich nahezu jeder Preisentwicklung gebeugt.
Doch die Korrektur folgte –und mit der Zinswende 2022 auch ein erforderliches Umdenken am Immobilienmarkt. Denn während man schon in einigen Regionen von Volatilität der Marktpreise sprechen konnte, verfolgen Banken eine konservative Beleihungspolitik auf Basis von Gesetzen und Verordnungen, die restriktiv mit spekulativen Elementen in der Wertermittlung umgehen.
Was bedeutet das für Käufer und Makler? Je größer die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert, desto höher der Eigenkapitalbedarf der Käufer. Fällt das zusätzliche Geld weg, platzt die Finanzierung – ein Szenario, das laut Branchenbeobachtungen bereits zu deutlich weniger Baufinanzierungsabschlüssen und sinkenden Provisionen führt.
Warum die Immobilienbewertung durch Banken so konservativ ist
Welche Ursächlichkeit hat der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist ein im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ermittelter, nachhaltig erzielbarer Wert einer Immobilie, der meist die Basis der Absicherung des Darlehens darstellt. Er unterscheidet sich vom Marktwert der Immobilie vor allem in einem – dem Stichtag. Während der klassische Verkehrswert stichtagsbezogen ermitteltwird, meistens bezogen auf den Tag des Ortstermins, soll der Beleihungswert während der gesamten Dauer der Finanzierung erzielbar sein. Und das umfasst gut und gerne auch mal 20 bis 25 Jahre.
Wie wird daher in der Beleihungswertermittlung gearbeitet?
Mit Sicherheitspuffern –und zwar einigen. Hintergrund dafür ist der Schutz der Kundeneinlagen und Kapitalanleger, denn bedingt durch diese gesetzlichen Vorgaben für die Deckung, Überwachung und Verwaltung der hinterlegten Sicherheiten gelten deutsche Pfandbriefe als eines der sichersten Anlageprodukte in Deutschland und weltweit. Auch in wissenschaftlichen Analysen und Marktberichten (z.B. von DZ HYP, vdp, Bundesbank) wird betont, dass es seit Bestehen des modernen Pfandbriefsystems keinen einzigen Ausfall eines deutschen Pfandbriefs gegeben hat.
Beispiele für Sicherheitsmechanismen in der Beleihungswertermittlung
Sachwertberechnung:
- Um eventuellen Baupreissenkungen und damit der nachhaltigen Gültigkeit der Ansätze Rechnung zu tragen, ist der nach Absatz 1 ermittelte Herstellungswert, um einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent zu kürzen. (§ 16, Abs. 2 BelWertV)
- Bei einer Restnutzungsdauer der baulichen Anlage von weniger als 30 Jahren sind die Abbruchkosten der baulichen Anlage zu ermitteln und vom Sachwert abzuziehen. (§ 14 BelWertV)
- Bei der Ableitung des Beleihungswerts aus dem Sachwert ist regelmäßig zu prüfen, ob aufgrund der Merkmale des Objekts und der regionalen Marktgegebenheiten unter besonderer Berücksichtigung der Nachhaltigkeit ein Abschlag vom Sachwert erforderlich ist. (§ 4, Abs. 2 BelWertV)
Ertragswertberechnung:
- Bei der Ermittlung des Rohertrags darf nur der Ertrag berücksichtigt werden, den das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann. Liegt die nachhaltige Miete über der vertraglich vereinbarten Miete, ist im Regelfall die vertraglich vereinbarte Miete anzusetzen.(§ 10, Abs. 1 BelWertV)
- Die Kosten für notwendige Anpassungsmaßnahmen, die zusätzlich zu den Instandhaltungskosten zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und der dauerhaften Sicherungdes Mietausgangsniveaus notwendig sind, bilden das Modernisierungsrisiko nach Absatz 1 Satz 2. Sie sind als prozentualer Anteil an den Neubaukosten darzustellen. (§ 11, Abs. 7 BelWertV)
- Normierte Mindestkapitalisierungszinssätze für die Ertragswertberechnung.
