Ein Energieausweis der Klasse F oder G lässt viele Verkaufsgespräche ins Stocken geraten. Käufer erschrecken, Eigentümer rechtfertigen sich, Makler wechseln lieber schnell das Thema. Verständlich – aber dabei geht ein Verkaufsargument verloren, das kaum genutzt wird: der individuelle Sanierungsfahrplan, kurz iSFP. Richtig eingesetzt, macht er aus einem schlechten Label eine nachvollziehbare Geschichte.
Dieser Beitrag zeigt, warum das Thema gerade jetzt an Fahrt aufnimmt, was der iSFP konkret leistet, wie Sie ihn im Exposé platzieren – und wo die Grenzen liegen, die Sie Ihren Kunden nicht verschweigen sollten.
Auf einen Blick
- Was ist der iSFP? Ein von einem zertifizierten Energieberater erstellter, bis zu 15 Jahre gültiger Stufenplan, der zeigt, mit welchen Maßnahmen ein Gebäude schrittweise energetisch modernisiert werden kann.
- Was bringt er finanziell? Bei BAFA-Einzelmaßnahmen mit einem förderfähigen Investitionsvolumen über 30.000 € erhalten Eigentümer mit iSFP 5 Prozentpunkte mehr Förderung auf den übersteigenden Betrag – diese Schwelle gilt seit 21.7.2026 neu. Kleinere Einzelmaßnahmen erhalten den Bonus seitdem nicht mehr. Unabhängig davon verdoppeln sich die förderfähigen Kosten mit iSFP von 30.000 € auf 60.000 € je Wohneinheit.
- Warum jetzt? Seit dem 29. Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Die pauschale Pflicht zu 65 % erneuerbarer Energie beim Heizungstausch ist entfallen, Eigentümer entscheiden wieder freier über die Heiztechnik. Das nimmt akuten Druck – ändert aber nichts daran, dass fossile Heizungen ab 2029 schrittweise auf klimafreundliche Brennstoffe umgestellt werden müssen und der CO2-Preis weiter steigt. Details im Kasten weiter unten.
- Was er nicht ersetzt: Der iSFP-Bonus gilt nicht für den Heizungstausch selbst – der läuft separat über die KfW.
Warum das Energielabel gerade jetzt zum Verkaufsthema wird
Die monatelange Hängepartie um das Heizungsgesetz ist vorbei: Seit dem 29. Juli 2026 gilt mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz eine neue Rechtslage, die vielen Eigentümern mehr Wahlfreiheit zurückgibt. Für Käufer ist das Thema Energieeffizienz dadurch aber nicht vom Tisch, es wird nur planbarer. Ein fertiger Sanierungsfahrplan setzt genau hier an – er behauptet nicht, dass irgendwann etwas Pflicht wird, sondern zeigt, was sich schon heute rechnet.
Rechtslage zum Redaktionsschluss (25. August 2026)
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz zum 29. Juli 2026 abgelöst. Die pauschale Pflicht zu 65 % erneuerbaren Energien beim Heizungstausch ist ersatzlos entfallen. Eigentümer können beim Einbau einer neuen Heizung wieder frei zwischen Gas-, Wärmepumpen-, Biomasse- und anderen Lösungen wählen. An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt die sogenannte „Bio-Treppe“: Wer ab Inkrafttreten der Vorschrift eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss diese ab 2029 mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betreiben – beginnend bei 10 %, steigend bis 60 % ab 2040. Bestehende, intakte Heizungen dürfen unabhängig davon weiterlaufen. Weitere Stufen des Gesetzes, unter anderem eine neue Solarpflicht und strengere Vorgaben für Nichtwohngebäude, treten stufenweise 2027, 2028 und 2030 in Kraft.
Was der iSFP tatsächlich leistet
Der individuelle Sanierungsfahrplan ist keine Bewertung, sondern ein Werkzeug: Ein zertifizierter Energieberater nimmt das Gebäude vor Ort auf und entwickelt daraus einen Stufenplan, der zeigt, welche Maßnahmen – Dämmung, Fenstertausch, Heizungserneuerung – in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, um das Gebäude energetisch zu verbessern. Der Plan ist bis zu 15 Jahre gültig und muss nicht am Stück umgesetzt werden.
iSFP in Zahlen
- Förderung der Erstellung durch das BAFA: 50 % des Beratungshonorars
- Zuschussdeckel: 650 € bei Ein- und Zweifamilienhäusern, 850 € bei größeren Gebäuden, zusätzlich bis zu 250 € für eine Erläuterung in der Eigentümerversammlung
- iSFP-Bonus auf spätere Einzelmaßnahmen: +5 Prozentpunkte – seit 21.7.2026 nur noch auf den Kostenanteil oberhalb von 30.000 € förderfähigem Investitionsvolumen, darunter entfällt der Bonus komplett
- Förderfähige Kosten verdoppeln sich unabhängig davon auf 60.000 € je Wohneinheit
- Gültigkeitsdauer: bis zu 15 Jahre
- Gilt nicht für: den Heizungstausch (separates KfW-Programm)
Warum der iSFP im Exposé den Unterschied macht
Ein schlechtes Energielabel ohne Erklärung bleibt ein offenes Risiko. Mit einem beigefügten iSFP wird daraus etwas anderes: ein Problem, an dem bereits gearbeitet wird. Das zahlt sich für Makler in der Praxis auf drei Arten aus.
Am wichtigsten: Der Käufer kauft keine Unsicherheit mehr, sondern einen Plan. Statt „Sanierung notwendig“ stehen im Exposé die drei Schritte, die tatsächlich sinnvoll sind, und in welcher Reihenfolge.
Dazu kommt ein finanzieller Vorteil, den der Käufer im Grunde miterbt: Der iSFP ist an das Gebäude gebunden, nicht zwingend an eine bestimmte Förderrunde. Ob und wie sich das im Einzelfall auf einen Eigentümerwechsel überträgt, sollte allerdings vor jeder Zusage im Exposé mit einem zertifizierten Energieberater geklärt werden – eine pauschale Garantie gibt es dafür nicht.
Und schließlich der Zeitpunkt selbst: Auch nach der GModG-Reform bleibt Energieeffizienz ein Kaufkriterium. Der CO2-Preis steigt weiter, und wer heute eine fossile Heizung einbaut, muss ab 2029 schrittweise auf klimafreundlichere Brennstoffe umstellen. Ein iSFP zeigt Käufern, dass diese Entwicklung bereits mitgedacht ist.
Vorher/Nachher: So verändert der iSFP das Exposé
Vorher – ohne iSFP: „Baujahr 1962, Energieausweis Energieeffizienzklasse F, Endenergieverbrauch 210 kWh/(m²a). Modernisierungsbedarf im Bereich Dämmung und Heizung vorhanden.“
Nachher – mit iSFP: „Baujahr 1962, aktuell Energieeffizienzklasse F. Für dieses Objekt liegt ein individueller Sanierungsfahrplan vor: In drei Schritten – Dachdämmung, Fenstertausch, Umstieg auf Wärmepumpe – lässt sich die Immobilie auf Effizienzklasse B anheben. Wird das Paket gebündelt umgesetzt und übersteigt das förderfähige Investitionsvolumen 30.000 Euro, greift zusätzlich ein erhöhter BAFA-Fördersatz auf den übersteigenden Betrag. Der Fahrplan liegt vollständig vor und kann auf Wunsch eingesehen werden.“
Der zweite Text beschreibt exakt dieselbe Ausgangslage – aber er verschiebt den Fokus vom Problem auf die Lösung, ohne etwas zu beschönigen. Wichtig dabei: Die genauen Fördersätze, Effizienzklassen und Kostenschätzungen im eigenen Exposé sollten Sie sich vom erstellenden Energieberater schriftlich bestätigen lassen, statt sie aus Vorlagen zu übernehmen. Fördersätze und -bedingungen ändern sich erfahrungsgemäß häufiger, als Exposés aktualisiert werden.
Schritt für Schritt: So kommen Makler und Eigentümer zum iSFP
- Frühzeitig ansprechen. Der iSFP braucht ein Vor-Ort-Gespräch und in der Regel mehrere Wochen bis zur Fertigstellung – idealerweise ist er vor der ersten Besichtigung fertig, nicht erst nach der ersten Rückfrage eines Interessenten.
- Zertifizierten Energieberater einschalten. Nur Berater, die auf der Energieeffizienz-Expertenliste geführt werden, können einen förderfähigen iSFP erstellen.
- Förderantrag vor Beauftragung stellen. Der BAFA-Zuschuss für die Beratung selbst muss beantragt werden, bevor der Energieberater loslegt – nicht danach.
- Ergebnis ins Exposé übersetzen. Nicht das komplette Dokument beilegen, sondern die zentralen Punkte – Zielklasse, Schritte, Fördervorteil – in verständlicher Sprache zusammenfassen.
- Grenzen benennen. Der iSFP ersetzt keine Kaufpreisverhandlung über die tatsächlichen Sanierungskosten, und er deckt den Heizungstausch selbst nicht mit dem 5-Prozent-Bonus ab.
Was Makler nicht versprechen sollten
Bei aller Überzeugungskraft gehört zu einer seriösen Beratung auch das Eingeständnis, was der iSFP nicht ist – und da wird es in der Praxis gern mal zu optimistisch dargestellt:
- Er ist keine Wertermittlung und ersetzt kein Gutachten.
- Der 5-Prozent-Bonus gilt nicht für den Heizungstausch, sondern nur für Einzelmaßnahmen an Dämmung, Fenstern und Anlagentechnik, die über die BAFA-Förderung „Energieberatung für Wohngebäude“ laufen.
- Seit 21.7.2026 gilt der Bonus zudem nur noch bei einem förderfähigen Investitionsvolumen über 30.000 € – und auch dann nur für den Anteil oberhalb dieser Schwelle. Eine einzelne kleinere Maßnahme wie ein Fenstertausch erreicht diese Grenze oft nicht; hier sollte im Vorfeld mit dem Energieberater durchgerechnet werden, ob sich eine Bündelung mehrerer Maßnahmen lohnt.
- Die Übertragbarkeit des Bonus auf einen neuen Eigentümer ist im Einzelfall zu prüfen – hier lohnt sich vor jeder Zusage im Verkaufsgespräch die Rückfrage beim erstellenden Energieberater.
- Förder- und Rechtslage ändern sich erfahrungsgemäß regelmäßig. Das gilt auch nach der GModG-Reform weiter, etwa bei den ab 2027 folgenden weiteren Gesetzesstufen. Exposé-Texte sollten deshalb grundsätzlich einen Stand („Angaben nach aktueller Förderlage, Stand: [Datum]“) tragen, statt Zahlen unbefristet zu formulieren.
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Wer das Thema nicht nur im Exposé, sondern als eigenes Beratungsfeld aufbauen will, findet im IVD Bildungsinstitut zwei passende Angebote:
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Stand 25.08.2026. Für Recherche und einen ersten Textentwurf dieses Beitrags wurden KI-Tools eingesetzt. Alle Inhalte, Quellen und Zitate wurden redaktionell geprüft und überarbeitet.
Diese Quellen wurden bei der Recherche genutzt:
- BAFA – Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude: bafa.de
- KfW – Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP): kfw.de
- Verbraucherzentrale – Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Modernisieren mit Köpfchen: verbraucherzentrale.de
- Gebäudemodernisierungsgesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlicht, ingkh.de (28.7.2026): ingkh.de
- Viessmann – Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was jetzt gilt: viessmann.de
- GÖRG Legal Update – Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schafft GEG ab: Was sich ändert und was bleibt (17.7.2026): goerg.de
- BAFA-Regeländerung zum iSFP-Bonus ab 21.7.2026 (30.000-€-Schwelle für BEG-Einzelmaßnahmen), mit direktem BAFA-Zitat: reduco.ai
