Aufgliederung des Kaufpreises zur steuerlichen Gestaltung
Jeder Immobilienkaufvertrag nennt den Betrag des Kaufpreises. Der Kaufpreis wird meistens als Gesamtbetrag ohne weitere Aufgliederung benannt. Steuerliche Gestaltungen bleiben dann an dieser Stelle unberücksichtigt. Die Aufgliederung des Kaufpreises in Einzelpositionen kann eine spätere steuerliche Veranlagung erleichtern und bringt oft Vorteile mit sich. Die üblichen Elemente des Kaufpreises sind:
a) anteilsmäßiger Betrag für Grund und Boden
b) Betrag für die Baulichkeiten und
c) Betrag für bewegliche Gegenstände.
Soll die Immobilie vermietet werden, kann von den zu versteuernden Einnahmen (VuV) die Abschreibung für Abnutzung (AFA) abgezogen werden. Dieser Betrag, meistens 2 % der auf den Gebäudeanteil entfallenden Erwerbskosten, kann jährlich vom steuerpflichtigen Gewinn abgezogen werden. Ohne Anhaltspunkte im Kaufvertrag wird aus dem Kaufpreis der übliche Bodenwert herausgerechnet, um den abschreibungsrelevanten Anteil zu ermitteln. Haben die Parteien einen anderen Anteil vereinbart oder aufgrund vertragsfähiger Anhaltspunkte im kaufvertrag festgesetzt, kann der abschreibungsfähige Anteil höher liegen. Eine nachvollziehbare Bemessung des Gebäudeanteils im Kaufvertrag erleichtert hier die Steuerfestsetzung.
Bewegliche Gegenstände grunderwerbsteuerfrei
Gleich zahlt es sich aus, wenn der Betrag für die beweglichen, mitverkauften Gegenstände im Kaufvertrag gesondert genannt wird, weil auf bewegliche Gegenstände keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Werden verbleibende Möbel mit einem Wert von 10.000,00 € mitverkauft, bedeutet die Nennung dieser Position im Kaufvertrag eine Ersparnis von 600,00 € in Berlin und 650,00 € in Brandenburg. Beachtet werden muss hierbei aber stets, dass eine finanzierende Bank den Betrag dann auch nicht mehr der Bemessungsgrundlage für die Finanzierung zugrunde legt. Eine solche Aufgliederung ist daher unbedingt mit der finanzierenden Bank abzustimmen.
Nach Rechtsprechung der Finanzgerichte ist eine solche Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vom Finanzamt grundsätzlich anzuerkennen, wenn kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt (BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14). Die Finanzverwaltungen der Länder haben zur Vereinfachung einen koordinierten Ländererlass angeordnet, nach welchem Wertnachweise für mitverkaufte Gegenstände entbehrlich sind, wenn der auf sie entfallende Wert 15 % des Gesamtkaufpreises und 50.000,00 € nicht überschreitet (Ländererlass vom 14.01.2020, DB 2020, 313).
Profitipp
Die Gestaltung des Kaufpreises im Immobilienkaufvertrag kann unter Berücksichtigung der Vorgabe der finanzierenden Bank die spätere steuerliche Veranlagung erleichtern und Ersparnisse bei der Grunderwerbsteuer herbeiführen. Sofern es die Finanzierung nicht hindert, sollten daher verbleibende Gegenstände nach ihrem realistischen Wert im Kaufvertrag bei der Aufgliederung des Kaufpreises genannt werden.
