Haftung für Objektangaben des Maklers
Unrichtigkeiten bei der Flächenangabe der verkauften Immobilie sind leider häufig ein Streitpunkt zwischen Verkäufer, Käufer und Makler. Da verschiedene Methoden zur Flächenermittlung angewandt werden können, ist die Flächenermittlung ein fehleranfälliger Vorgang. Häufig verlässt sich der Immobilienmakler auf die Angaben des Verkäufers, von diesem vorgelegte Pläne oder Angaben aus Vorverkäufen. Kommt es bei diesem Vorgang zu einer unrichtigen Angabe gegenüber dem Käufer, stellt sich die Frage der Haftung. Die Haftung kann sowohl den Verkäufer als auch den Makler treffen.
Maklerhaftung
Eine Formulierung wie „eine Einliegerwohnung ist ebenso realisierbar wie Wohnen und Arbeiten“ kann zur Haftung des Maklers führen, wenn die hierzu erforderlichen Flächen nicht als Wohnfläche nutzbar sind. Dieser Grundsatz gilt spätestens seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs III ZR 43/99. Insbesondere besteht die Maklerhaftung für Angaben gegenüber dem Kaufinteressenten, ohne dass sie dem Makler als zutreffend zugearbeitet wurden oder er sich anderweitig über deren Richtigkeit informiert hat. Bei solchen eigenen Ausführungen oder Angaben sogar „ins Blaue hinein“ haftet er. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Unrichtigkeit dem Maklerkunden ohne weiteres erkennbar ist.
Typische Fehlerquellen sind hinzugerechnete Nutzflächen aus dem Dachgeschoss oder dem Souterrain oder übergroße Terrassenflächen. Oftmals entsteht ein Rechtsstreit erst beim kurzfristigen Weiterverkauf der Immobilie oder bei der Projektierung von Umbaumaßnahmen, in deren Zusammenhang die unrichtigen Flächenangaben auffallen.
Besonderer Haftungsmaßstab für den Inhalt des Inserats
Eine besondere Brisanz erhalten unrichtige Angaben des Maklers im Inserat oder im allgemein versandten Exposé, da diese als sogenannte öffentliche Äußerungen im Sinne des Gewährleistungsrechts gelten (§ 434 Abs. 3 Nr. 2b BGB). Öffentliche Äußerungen im Maklerexposé werden Bestandteil der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit. Für eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit gilt der üblicherweise in Kaufverträgen über Bestandsimmobilien enthaltene Haftungsausschluss nicht. Schließlich ist die Eigenschaft ja vereinbart. Für unrichtige Angaben zur Immobilie kann vor allem der Verkäufer in Anspruch genommen werden, aber auch der Makler, wenn er die Unrichtigkeit der Angaben zu vertreten hat.
TOP 10 der Streitpunkte
Folgende Streitpunkte sind am häufigsten:
- Falsche Angaben zur Wohnfläche
- Feuchtigkeit/Undichtigkeit in Keller oder Dach
- Schwarzbau, fehlende Genehmigung
- Hausschwamm, ehemaliger Hausschwamm
- Sanierungszustand, Umfang der durchgeführten Sanierungsarbeiten
- Dachgeschoss oder Souterrain: Zulässige Nutzung
- Grundstücksgröße bzw. tatsächlicher Verlauf der Grundstücksgrenze
- Bebaubarkeit
- Heizung: Technischer Zustand, Art der Heizung
- Höhe der Mieteinnahmen
Umgang mit Nachfragen zum Objekt
Gerade bei Nachfragen der Kaufinteressenten ist darauf zu achten, dass sie nur dann ohne weitere Nachfrage beim Verkäufer, Bauamt oder ähnlich beantwortet werden, wenn sich der Immobilienmakler wirklich sicher ist und die Gewähr für seine Antwort guten Gewissens übernehmen kann. Er haftet nämlich für seine Auskunft. Die Rechtsprechung nimmt in solchen Fällen einen selbständigen Auskunftsvertrag an. Bei Zweifeln muss die Frage zunächst unbeantwortet bleiben, bis eine Auskunft des Verkäufers, der Behörde oder eines Gutachters eingeholt ist. Diese Auskunft ist sodann mit Bezugnahme auf die die Auskunft erteilende Person weiterzuleiten.
Muss der Makler selbst ermitteln?
Den Makler trifft keine eigene Nachforschungspflicht zu den Eigenschaften der Immobilie oder den Angaben des Verkäufers – BGH, Urteil 18.01.2007 – III ZR 146/06. Er darf sich allerdings nicht auf die Richtigkeit der Verkäuferangaben zurückziehen, wenn ihm bekannt ist oder sich aufdrängen muss, dass diese Angaben unrichtig sind. Hat er ernsthafte Zweifel, so muss er auch diese dem Kaufinteressenten mitteilen und empfehlen, weitere Erkundigungen einzuholen.
Offenbarungspflichtige Mängel
Es ist zu berücksichtigen, dass der Verkäufer der Immobilie ihm bekannte schwerwiegende Mängel ungefragt dem Käufer offenbaren muss, z.B.: Feuchtigkeitsschäden, Insekten- oder Pilzbefall, ehemaliger Insekten- oder Pilzbefall, Altlasten, Rechtsstreitigkeiten, fehlende Baugenehmigungen, Abweichungen von der Bauplanung, Asbest.
Verschiedene Maßstäbe für Flächenangaben
Enthalten Inserat oder Exposé von Wohnimmobilien eine Flächenangabe, ist die angegebene Fläche im Zweifel als Wohnfläche, bemessen nach der Wohnflächenverordnung, zu verstehen. Neben dem Maßstab der Wohnflächenverordnung können Flächen außerdem nach der DIN 277, DIN 283 oder nach den GIF-Maßstäben ermittelt werden. Nach diesen anderen ergibt sich in der Regel eine höhere Fläche. In Einzelfällen kommt es vor, dass der Verkäufer Bauunterlagen vorlegt, auf denen sich Flächenangaben befinden. Auf Bauplänen findet sich aber oft die Bruttogeschossfläche, bei welcher die Flächen für Mauern, Treppenhäuser und Fahrstühle nicht abgezogen sind.
Neuvermessung
Zur Vermeidung von Unstimmigkeiten sollten Fremdangaben zu Flächenangaben hinterfragt und im Zweifel ein Dienstleister mit der aktuellen Ermittlung nach der WoFlV beauftragt werden. Viele Banken verlangen für die Finanzierung die Vorlage von Grundrissen mit verlässlichen Wohnflächenangaben. Damit der für den Verkauf oder die Finanzierung erforderliche Grundriss mit geprüften Flächenangaben bei Bedarf schnell erstellt werden kann, lohnt es sich, rechtzeitig Kontakt mit einem entsprechenden Dienstleister aufzunehmen, damit ohne großen Zeitverlust der benötigte Plan erstellt werden kann. Für diesen Plan haftet dann auch nicht der Makler, sondern gegebenenfalls der Dienstleister.
Check zur Haftungsvermeidung
- An die Immobiliensparte angepasste Checkliste beim Einkauf
- Prüfung der Plausibilität der Eigentümerangaben
- Benennen der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen statt „komplettsaniert“
- Inserat/Exposé vor Veröffentlichung vom Eigentümer prüfen und freigeben lassen
- Später erkannte Unrichtigkeiten nachweisbar richtigstellen
- Bekannte Mängel nachweisbar dem Käufer mitteilen, ggf. im Kaufvertrag dokumentieren
