Neubestellung des WEG-Verwalters

In den meisten Gemeinschaften von Wohnungseigentümern (GdWE) nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besteht die Vorgabe, dass die Veräußerung einer zur Anlage gehörenden Eigentumswohnung oder Teileigentumseinheit der Zustimmung des Verwalters bedarf. Gilt für die betreffende Wohnanlage das Zustimmungsbedürfnis, ist ein notariell beurkundeter Vertrag über den Verkauf einer Wohnung erst wirksam, wenn der Verwalter zugestimmt hat.

§ 12 Abs. 3 WEG ist eindeutig: „Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 (Zustimmungsbedürfnis) getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist.“ Maßgeblich für die Geltung eines Zustimmungbedürfnisses ist der Eintrag im Grundbuch. Ist die Zustimmung erforderlich, ist dies bei der betroffenen Wohnung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen.

Bei neueren Aufteilungen von Gebäuden nach dem WEG wird häufig davon abgesehen, für Veräußerungen ein Zustimmungserfordernis aufzunehmen. Das erspart sowohl Formalitäten bei der Neubestellung des Verwalters, als auch bei jedem einzelnen Verkauf. Ist ein Zustimmungserfordernis vorgesehen, darf der Verwalter die Zustimmung nur verweigern, wenn der Erwerber entweder den Hausfrieden zu stören droht oder wenn die begründete Besorgnis besteht, dass er seinen Beitragspflichten innerhalb der Gemeinschaft nicht nachkommt.

In den meisten Fällen kann ein Verwalter dies nicht einschätzen, der Erwerber ist in der Regel unbekannt. Zur Prüfung der Liquidität des Erwerbers ist der Verwalter berechtigt, vom veräußernden Eigentümer einen Bonitätsnachweis des Erwerbers zu verlangen.

Faktischer Vorteil der Verwalterzustimmung ist die damit verbundene Information gegenüber dem Verwalter, welches neue Mitglied in die Eigentümergemeinschaft eintritt. Nur teilweise ist in modernen Gemeinschaftsordnungen ohne Verwalterzustimmung vorgesehen, dass der veräußernde Eigentümer so lange für Beiträge innerhalb der Gemeinschaft haftet, bis er den Eintritt des neuen Eigentümers anzeigt.

Der Kaufvertrag ist ohne die erforderliche Zustimmung unwirksam, der Kaufpreis wird nicht fällig. Die Wohnung wird dem Käufer nicht übergeben, eine Eigentumsumschreibung ist nicht möglich.

Auch eine vereinbarte Provision ist vor der Zustimmung des Verwalters noch nicht entstanden. Erforderlich ist die Zustimmung des Verwalters, der im Amt bestellt war, als die Zustimmung zur Veräußerung abgegeben wurde (Münchener Kommentar, § 177, Rn. 22; BeckOK, § 177, Rn. 10 u.a.). Nur vereinzelt sind Gerichte der Ansicht, dass die Verwalterbestellung (noch) bei Einreichen des Antrags auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch bestehen muss.

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Bestellung des Verwalters findet sich daher üblicherweise im Protokoll über die Eigentümerversammlung wieder. Wird der Verwalter im Wege des Umlaufbeschlusses gewählt, ist auch hierüber ein Protokoll anzufertigen.

Das WEG sieht vor, dass die Verwaltereigenschaft, sofern ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis besteht, durch die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

Dies sind der Versammlungsleiter in Person, ein Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch dessen Vorsitzender oder sein Vertreter. Der Nachweis der Verwalterbestellung beim Grundbuchamt ist unabhängig von einer erteilten Verwaltervollmacht oder dem Verwaltervertrag.

Das Protokoll mit dem Beschluss zur Bestellung des Verwalters ist beim Grundbuchamt spätestens bei der Veräußerung einer Wohnung auf der Anlage zu hinterlegen. Gehören zu der Wohnanlage die Grundbuchblätter 1001-1025, erfolgt die Hinterlegung beim Grundbuchblatt mit der niedrigsten Nummer, also 1001.

Auch die Wiederwahl ist beim Grundbuchamt nachzuweisen, wenn die ursprüngliche Dauer der Verwalterbestellung abgelaufen ist, also spätestens nach fünf Jahren. Wartete der Verwalter mit der Beglaubigung der Unterschriften unter dem Protokoll mit dem Bestellungsbeschluss bis zur Veräußerung einer Wohnung aus der Anlage, besteht das Risiko, dass einzelne Unterschriften nicht mehr notariell beglaubigt werden können. Hat die Person des Versammlungsleiters beispielsweise das Verwaltungsunternehmen verlassen, kann die Beglaubigung dieser Unterschrift Schwierigkeiten bereiten.

Gleiches gilt für Beiratsmitglieder, die ihren Wohnsitz geändert haben oder verstorben sind. Die Unterschrift eines Eigentümers kann durchaus durch die Unterschrift eines anderen Eigentümers, der anwesend war, ersetzt werden.

Das Protokoll ist vom Versammlungsleiter in Person zu unterzeichnen, bei einer verwaltenden GmbH also nur dann vom Geschäftsführer, wenn er auch die Versammlung geleitet hat. Es wird von Grundbuchämtern moniert, wenn der Beiratsvorsitzende zwar unterzeichnet hat, aber bei den Unterschriften keine Kennzeichnung als Verwaltungsbeiratsvorsitzender oder stellvertretender Beiratsvorsitzender vorhanden ist (so auch das Kammergericht IW580/14 oder ObLG München 34Wx17/16).

Sofern kein Beirat vorhanden ist, sollte dies bei den Unterschriften vermerkt werden. Sollte das versäumt werden, sollte es durch Mitteilung gegenüber dem Grundbuchamt durchdie unterzeichnenden Personen nachgeholt werden, wobei ein einfacher Brief ausreichend ist.

Bei der Neubestellung oder Wiederwahl des Verwalters empfiehlt es sich, die Unterschriften mit Beglaubigung zügig vornehmen zu lassen, um zu vermeiden, dass eine der unterzeichnenden Personen später nicht mehr verfügbar ist. Bei den Unterschriften ist zu vermerken, ob ein Beirat bestellt ist und die Person des Beiratsvorsitzenden bzw. Stellvertreters zu kennzeichnen.