Provisionsteilungsprinzip: BGH-Urteile Einfamilienhaus und Maklerprovision

Neue BGH-Urteile vom 6. März 2025
Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und einzelnen Eigentumswohnungen das Provisions- bzw. Halbteilungsprinzip (§§ 656 a BGB ff.). Ist der Käufer eines Einfamilienhauses oder der Eigentumswohnung ein Verbraucher, ist die Provision entweder a) ganz von der Person zutragen, die den Makler für dieses Geschäft zuerst beauftragt hat oder b) von beiden Kaufvertragsseiten in gleicher Höhe. Zudem gibt es den seltenen Ausnahmefall, dass c) der Erstbeauftragende bis zur Hälfte der von ihm geschuldeten Provision auf die andere Kaufvertragspartei abwälzen darf, soweit er zur Zahlung von mindestens der Hälfte der Provision verpflichtet bleibt.

Bei der Anwendung dieser Regeln gibt es Unklarheiten. Zunächst ist gerade bei Einfamilienhäusern nicht immer eindeutig, ob es sich tatsächlich um ein Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes handelt oder gegebenenfalls um ein Zweifamilienhaus, ein ein Wohnhaus mit einer zusätzlichen Gewerbeeinheit etc. . Auch ist unklar, wie Vereinbarungen zu werten sind, die das Maklerunternehmen mit anderen Beteiligten trifft, die nicht persönlich als Verkäufer und Käufer auftreten. In zwei Streitfällen hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) am 6. März 2025 in letzter Instanz klarstellende Entscheidungen getroffen (Urteile 1 ZR 32/24 und I ZR 138/24) und neue Regeln zum Provisionsteilungprinzip aufgestellt.

Wann ist ein Haus ein Haus?

Im Verfahren I ZR 32/24 hatte der Verkäufer ein Einfamilienhaus mit Anbau eines Büros und einer Garage verkauft. Das Gebäude verfügt über zwei Hausnummern und zwei Eingänge. Die Provision war zum überwiegenden Anteil mit dem Käufer vereinbart worden. Den Auftrag zum Verkauf des Hauses hatte nicht der Eigentümer selbst gegeben, sondern seine Ehefrau. Sie hatte eine Provision zugesagt, die unter der Hälfte der Gesamtprovision lag. Der Makler verklagte später die Käufer auf Zahlung der von ihnen verweigerten Provision. Die Klage wurde abgewiesen, die Käufer mussten keine Provision bezahlen.

Der Bundesgerichtshof wertete zunächst die verkaufte Immobilie als Einfamilienhaus. Hierbei begründete der BGH ausdrücklich, dass es bei Beurteilung, ob es sich um ein Einfamilienhaus handele, nicht ausschließlich auf die Beschaffenheit des Gebäudes und die Verkehrsanschauung des Nutzungszwecks für diese Immobilie ankäme. Nach dem Urteil des BGH kommt es darauf an, was der erkennbare Erwerbszweck des Maklerkunden sei. Dieser erkennbare Erwerbszweck sei maßgeblich. Könne der Makler erkennen, dass der Käufer die Immobilie in erster Linie für Wohnzwecke der Mitglieder seines (einzelnen) Haushalts erwerbe, bestünde für den Makler die Möglichkeit, die Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer anzupassen, sofern nach dem Teilungsprinzip erforderlich.

Der Gesetzgeber habe das Provisionsteilungsprinzip eingeführt, um den Erwerb von Wohnraum für Mitglieder eines Haushalts zu vereinfachen. Es kommt daher nicht alleine auf die vom Verkäufer ausgeübte Nutzung und die objektive Beschaffenheit der Immobilie an. Wegen der Möglichkeit für den Makler, die Provisionsvereinbarung bei erkanntem Erwerbszweck des Kaufinteressenten anzupassen, stehe dies der Anwendung der Provisionsteilung nicht entgegen. Bei dieser Beurteilung sei so unschädlich, dass der auf der Verkäuferseite erteilte Auftrag und die Provision nicht vom Verkäufer, sondern von seiner Ehefrau erklärt worden sei, da sie dem Lager des Verkäufers zuzurechnen sei.

Provisionstrategie

Bei Vertrieb einer Immobilie, die vom Käufer realistischerweise zur Deckung des Wohnbedarfs seiner Familie (ein Haushalt) genutzt werden kann, sollte entweder eine alleinige Innenprovision mit dem Verkäufer vereinbart oder die Provision hälftig mit Verkäufer und Käufer vereinbart werden. Erfahrungsgemäß ist es im laufenden Geschäft schwer, die Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer nachträglich anzupassen.

Abgewälzte Provision – Gesamtnichtigkeit bei fehlerhafter Vereinbarung

Im weiteren Verfahren I ZR 138/24 war zunächst zwischen Verkäufer und Käufer für ein Einfamilienhaus der Kaufpreis von 395.000 € vereinbart worden mit einer vom Verkäufer alleine zu zahlenden Provision von 25.000 €. Im Laufe der Verhandlung wurde der Kaufpreis auf 370.000 € abgesenkt und die Provisionszahlung von 25.000 € alleine vom Käufer übernommen. Die Vereinbarung zur Übernahme der Provision wurde zwischen Käufer und Makler geschlossen.

Die Käufer zahlten zunächst die Provision an den Makler und verlangten später die Erstattung der Provision. Während das Berufungsgericht das Maklerunternehmen nur zur Rückzahlung der halben Provision verurteilte, urteilte der BGH, dass die Provision komplett an die Käufer zurückzuzahlen sei. Es läge ein Verstoß gegen § 656 d, Absatz 1, Satz 1 BGB vor. Die Provisionsvereinbarung sei insgesamt unwirksam, die Provision daher zurückzuzahlen. Die unwirksame Provisionsvereinbarung lautete:

„Ein Honorar (wird) aus dem Verkaufspreis herausgerechnet … damit ermäßigt sich der Kaufpreis von 395.000 € auf 370.000 € … . Wir verpflichten uns als Käufer, an L. Immobilien einen Betrag in Höhe von 25.000 € inklusive Mehrwertsteuer als Honorar zu zahlen.“

Die Provisionsvereinbarung sei nach Ansicht des BGH vollständig unwirksam, da nach dem Wortlaut des § 656 d, Absatz 1 BGB eine Vereinbarung, durch welche die Provision vom Verkäufer auf den Käufer abgewälzt werde, nur dann wirksam sei, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen habe, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Ein Verstoß gegen diese Vorgabe für zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung zur Provisionsabwälzung.

Handlungsempfehlung zur Provisions-Abwälzung

Vereinbarung über die Abwälzung der Provision sollten im beurkundeten Kaufvertrag aufgenommen werden, da sie Teil der Gesamtvereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer sind und damit in der Regel unter die Beurkundungspflicht (§ 311 b BGB) fallen. Wird ein Teil der Innenprovision abgewälzt, muss die den Makler erstbeauftragende Partei mindestens zur Zahlung der Hälfte der Provision verpflichtet bleiben.

Ergebnis

Im Bereich des Verkaufs von Einfamilienhäusern und einzelnen Eigentumswohnungen sind die neuen Provisionsvorgaben unbedingt einzuhalten. Entweder ist die volle Provision von der erstbeauftragenden Partei zu zahlen oder die Provision hälftig zu teilen.

Provisionsabwälzungen dürfen nur zur Hälfte erfolgen. Abweichungen oder möglicherweise als Abweichung von diesen Prinzipien zu beurteilende Sachverhalte gehen zulasten des Maklers der damit seine Provision riskiert.

Während die Provisionsteilungsprinzipien nur gegenüber einem Verbraucher als Käufer gelten, gilt in der Objektsparte Einfamilienhaus / Einzeleigentumswohnung seit Dezember 2020 für Provisionsvereinbarungen auch gegenüber Unternehmern die Textformvorgabe, also in der Regel E-Mail oder Unterschrift. Auch ein Verstoß hiergegen führt zum Verlust des Provisionsanspruchs.