Übergabeklausel im Immobilienkaufvertrag: Die richtige Gestaltung

Veröffentlich am 01/10/2022

Bei Zahlung des Kaufpreises wird die Immobilie üblicherweise an den Käufer übergeben. Nutzen und Lasten gehen regelmäßig mit der Übergabe auf den Käufer über. Das muss nicht immer so sein. Teilweise ist die Übergabe für den Verkäufer erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich.

In einzelnen Fällen steht die Immobilie leer und der Käufer ist auf die Übergabe schon vor Zahlung des Kaufpreises angewiesen und der Verkäufer ist daran interessiert, die Bewirtschaftung möglicht schnell zu übertragen. Hier sind verschiedene, an den Bedarf der Vertragsparteien angepasste Regelungen möglich.

Von entscheidender Bedeutung ist es dabei, dass sowohl die Absicherung der Rechte des Verkäufers, als auch die des Käufers für den Fall unerwarteter Umstände im Blick behalten wird.

Übergabe bei Kaufpreiszahlung sofort oder zum Monatsbeginn

Typischerweise enthält der notarielle Kaufvertrag die Regel, dass der Besitz an der Immobilie mit Nutzen und Lasten bei Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer übergeht. Hier sind im Wesentlichen zwei Konstellationen festzustellen:

a) Die Übergabe erfolgt einen Tag nach Eingang der Kaufpreiszahlung. So wird am sichersten geregelt, dass der wirtschaftliche Vorteil dem Käufer unmittelbar nach dem Erbringen seiner Leistung, der Kaufpreiszahlung, zukommt.
b) In Einzelfällen wird der Übergang erst zum Monatsersten, der auf die Kaufpreiszahlung folgt, aus Gründen der Praktikabilität gewählt. Hierdurch können Abgrenzungen erleichtert werden, z. B. die Zuordnung der Mieterlöse oder der Betriebskosten.

Bei kleineren Objekten kann letzteres den Übergabeaufwand erleichtern oder auch bei solchen Objekten, bei denen Nutzen und Lasten sich in etwa ausgleichen. Bei Objekten mit höheren Erträgen, wie Mehrfamilienhäusern sollte die taggenaue Übergabe gewählt werden, um Nachteile auf Käuferseite zu vermeiden. Wird der Kaufpreis z. B. am 4. August gezahlt, ist es nicht zu vertreten, dass die Mieterträge dem Käufer erst ab dem Monat September zustehen.

Bei Leerstandsobjekten ist der Käufer in der Regel an einer möglichst schnellen Übergabe interessiert, um die Immobilie entweder selbst zu nutzen oder einer wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen, was einer schnelleren Übergabe bedarf.

Übergabe zu spät festgelegtem Datum

In verschiedenen Fällen ist dem Verkäufer die Übergabe erst zu einem späten Datum möglich, z.B. weil er die Folgeimmobilie noch nicht beziehen kann oder er den Kaufpreiserhalt (zumindest anteilig) erst noch zur Finanzierung der Folgeimmobilie benötigt.

Sofern das Datum der Übergabe feststeht, kann der Nutzungswert der Immobilie für den Zeitraum ab Kaufpreiszahlung bis zur Übergabe berechnet und beim Kaufpreis mindernd einkalkuliert werden.

Die Herausgabe der Immobilie sollte durch eine Vollstreckungsunterwerfung des Verkäufers im Kaufvertrag abgesichert werden, bei zu erwartenden Räumungskosten durch einen zusätzlichen Kaufpreiseinbehalt, der mögliche Beräumungskosten abdeckt und erst nach Übergabe zur Zahlung fällig wird.

Ein Mietvertrag sollte in Fällen der vorläufigen Weiternutzung durch den Verkäufer nicht begründet werden, da anderenfalls ein von den Parteien nicht gewünschter Mieterschutz zu unerwünschten Problemen führen kann.

Späte Übergabe zu unbestimmtem Datum

Soll der Verkäufer den Besitz der Immobilie nach Kaufpreiszahlung im Einverständnis mit dem Käufer noch eine unbestimmte Dauer behalten dürfen, ist die Berücksichtigung einer Nutzungsentschädigung durch pauschale Herabsetzung des Kaufpreises rechnerisch nicht möglich.

Es bietet sich in diesen Fällen an, zwischen den Parteien eine angemessene Nutzungsentschädigung zu vereinbaren, wobei auch die Kosten der laufenden Bewirtschaftung zu benennen und zu berücksichtigen sind. Dieser Betrag kann monatlich festgelegt werden, wobei für angebrochene Monate festgelegt werden sollte, ob diese vollständig, nach angebrochenen Wochen oder 10-Tages-Zeiträumen berücksichtigt werden sollen.

Es sollte zusätzlich ein Datum festgelegt werden, zu welchem die Immobilie spätestens zu beräumen und zu übergeben ist. Beräumung und Übergabe sollten im Kaufvertrag durch eine Vollstreckungsunterwerfung des Verkäufers abgesichert werden. Möglicherweise zu erwartende Beräumungskosten sollten durch einen Einbehalt des Kaufpreises abgesichert werden, der erst nach ordnungsgemäßer Übergabe auszuzahlen ist.

Je nach Bonität des Verkäufers kann die Nutzungsentschädigung ebenso als Einbehalt ausgestaltet werden. In Fällen der Weiternutzung sollte der Käufer die Zahlung der Gebäudeversicherung überwachen oder selbst übernehmen, damit keinesfalls eine Versicherungslücke eintritt.

In vielen Fällen treffen die Parteien auch eine Vereinbarung für den Fall einer zwischenzeitlichen Verschlechterung der Immobilie, die wirtschaftlich vom Verkäufer zu tragen sind. Reparaturen oder Instandsetzungen sollten dann nur im Einvernehmen mit dem Käufer ausgeführt werden.

Schnelle Übergabe – Notaranderkonto

Die Einrichtung von Anderkonten ist Notaren standesrechtlich nur in solchen Ausnahmefällen gestattet, in denen ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Vertragsparteien besteht. Alleine der Wunsch der Vertragsparteien zur Einrichtung eines Anderkontos ist nicht ausreichend. Hierdurch sollen unnötige Gebühren für Anderkonten und auch das Risiko fehlerhafter Zahlungsabwicklungen vermieden werden. Finanzielle Transaktionen sollen den Banken vorbehalten bleiben. Bei der Abwicklung von Immobilienkaufverträgen kommen Anderkonten daher nur noch in wenigen Fällen zum Tragen. Hierzu gehört aber eine beschleunigte Übergabe des Kaufgegenstands.

Soll die Übergabe einer Eigentumswohnung sofort erfolgen, sind die zur Direktzahlung des Kaufpreises erforderlichen Formalitäten (Verwalterzustimmung, Vormerkung im Grundbuch und Unterlagen zur Lastenfreiheit) in der Regel noch nicht erfüllt. Die Absicherung der Kaufpreiszahlung muss daher anders erfolgen.

In diesem Fall wird der Kaufpreis zur Übergabe regelmäßig auf einem Anderkonto hinterlegt, was der Absicherung des Verkäufers dient. Auf diese Weise ist nachgewiesen, dass der Käufer über ausreichende Mittel verfügt, auf welche der Verkäufer ggf. zugreifen kann.

Für diese Konstellation ist zu klären, welche Anforderungen eine finanzierende Bank an die Zahlung auf das Anderkonto stellt. Verlangt die finanzierende Bank dieselben Voraussetzungen wie für eine Direktzahlung des Kaufpreises, bliebe der zeitliche Vorteil aus.

Zusammenfassung: Die Übergabeklausel im Immobilienkaufvertrag

Für die Abstimmung der zeitlichen Abfolge von Kaufpreiszahlung und Übergabe ist zunächst festzustellen, welche Dauer die vor Zahlung des Kaufpreises durchzuführenden Formalitäten bei dem konkreten Verkauf in Anspruch nehmen.

Die Vorstellungen bzw. Notwendigkeiten auf Verkäuferseite und Käuferseite zur zeitlichen Nutzung der Immobilie und wirtschaftlicher Verfügbarkeit des Kaufpreises sind ebenso zu klären. Sofern diese Faktoren zeitlich nicht übereinstimmen, können Kaufpreiszahlung und Übergabe oft an die Gegebenheiten angepasst werden.

Bedingung muss stets bleiben, dass die Leistungen von Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag gleichermaßen gegen Verlust abgesichert werden. Hierzu kann auf folgende Maßnahmen zurückgegriffen werden: