Vertraglicher Haftungsausschluss bei Bagatellisierung der Wandfeuchte unwirksam
Üblicherweise wird die Gewährleistung des Verkäufers beim Verkauf von Bestandsimmobilien durch eine Klausel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet dann nur noch für die Eigenschaften der Immobilie, welche die Parteien vereinbart haben und für Mängel, die er wider besseren Wissens, sog. „arglistig“ verschwiegen hat, § 444 BGB.
Die Feuchtigkeit einer Wand der Souterrainwohnung eines Altbaus aus dem Jahr 1904 wurde vom Verkäufer bagatellisiert. Es wurde sogar angegeben, die Feuchtigkeit sei zwischenzeitlich behoben. Die Immobilie wurde als kernsaniert bezeichnet. Gleichwohl trat die Wandfeuchtigkeit in größerem Umfang wieder auf. Nach Urteil des BGH vom 21.06.2024 – V ZR 79/23 ist die Haftung des Verkäufers wegen der Wandfeuchtigkeit entgegen des Haftungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag und entgegen der Hinweise auf vergangene Wandfeuchtigkeit nicht ausgeschlossen. Das Souterrain ist als Wohnung ausgebaut worden, der Käufer durfte erwarten, dass die Räume zum Wohnen geeignet seien.
Der Verkäufer konnte sich daher weder erfolgreich auf die unzureichende Wandabdichtung wie im Baujahr 1904 üblich, berufen. Auch der Hinweis auf vergangene Wandfeuchtigkeit war nicht geeignet, die Haftung auszuschließen, da der Käufer bei dieser bagatellisierenden Schilderung nicht mit einem erneuten Auftreten der Feuchtigkeit in einem Umfang, der das Bewohnen verhindert, rechnen musste.
Profitipp:
Dem Verkäufer oder dem Makler bekannte Mängel der Immobilie, die über den altersgemäßen Zustand und Gebrauch hinausgehen, sollten dem Käufer nachweislich benannt werden. Erhebliche Mängel sollten zur Absicherung der Offenlegung im Kaufvertrag dokumentiert sein. Eine nur unzureichende Andeutung von Mängeln kann zu einer sogenannten arglistigen Täuschung und damit Haftung des Verkäufers führen. Der Käufer kann in solchen Fällen Schadensersatz, Minderung und Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen.
