Verwalternachweis für die GdWE beim Grundbuch – Auf die richtigen Unterschriften kommt es an

Der Verwalternachweis nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Für den Verkauf einer Eigentumswohnung hat man in vielen Teilungserklärungen von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Veräußerung unter die Bedingung der Zustimmung des WEG-Verwalters zu stellen (§ 12 Abs. 1 WEG). Maßgeblich ist der Vermerk über das Erfordernis der Verwalterzustimmung im Bestandsverzeichnis des jeweiligen Grundbuchblattes.

Wirksamkeit des Kaufvertrags

Der Kaufvertrag ist ohne diese Zustimmung unwirksam, die Eigentumsumschreibung nicht möglich. Damit das Grundbuchamt bei erteilter Zustimmung prüfen kann, ob sie auch vom zuständigen Verwalter erklärt wurde, ist der Verwalternachweis beim Grundbuchamt zu hinterlegen. 

Nachweis

Der Nachweis der Verwalterstellung ist beim Grundbuchamt durch Hinterlegung des Beschlusses der Wohnungseigentümer zur Bestellung des Verwalters zu erbringen. Dieser Beschluss ist im Protokoll der Versammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthalten, in welcher der Verwalter gewählt bzw. wiedergewählt wurde. Hierzu ist das Protokoll von der Person des Versammlungsleiters, einem Eigentümer und dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter zu unterzeichnen. Letzteres, sofern ein Verwaltungsbeirat gewählt wurde. Die Unterschriften sind notariell zu beglaubigen. 

Auch die Wiederwahl ist beim Grundbuchamt nachzuweisen, wenn die ursprüngliche Dauer der Verwalterbestellung abgelaufen ist. Teilweise wird von den Grundbuchämtern moniert, wenn bei den Unterschriften keiner der Eigentümer als Verwaltungsbeiratsvorsitzender oder stellvertretender Beiratsvorsitzender bezeichnet wird (so auch das Kammergericht I W 580/14 oder ObLG München 34 Wx 17/16). Es ist daher darauf zu achten, dass bei der Unterzeichnung des Protokolls die Funktion der Unterzeichnenden Personen bei den Unterschriften in dieser Weise gemäß § 24 Abs. 6 WEG gekennzeichnet sind. Sollte das versäumt werden, sollte es durch Mitteilung gegenüber dem Grundbuchamt durch die unterzeichnenden Personen nachgeholt werden, wobei ein einfacher Brief ausreichend ist.

Bei der Neubestellung oder Wiederwahl des Verwalters empfiehlt es sich, die Unterschriften mit Beglaubigung unverzüglich vornehmen zu lassen, um zu vermeiden, dass eine der unterzeichnenden Personen später nicht mehr verfügbar ist.