Der Wasserschaden in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Veröffentlich am 01/05/2026

Bei Auftreten von Wasserschäden in einer Wohnungseigentumsanlage entstehen häufig Unsicherheiten über Schadensersatzpflichten bzw. Ansprüche aus Versicherungsverträgen und aus Entschädigungs- bzw. Ausgleichsansprüchen gem. § 14 Abs. 3 WEG.

Der Beitrag soll die häufigsten Fragen klären und Anhaltspunkte für das praktische Verwalterhandeln geben:

Ansprüche einzelner Eigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Schadensersatzansprüche wegen Schadensverursachung durch Mängel am Gemeinschaftseigentum
Verschulden

Kommt es aufgrund eines Schadens im Bereich des Gemeinschaftseigentums zu Schäden am Sondereigentum oder dem sonstigen Eigentum (Einrichtung) von Wohnungseigentümern, stellen diese regelmäßig gegen die Gemeinschaft Ansprüche auf Schadensersatz. Sie meinen, schon weil der Schaden durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel undichtes Dach, geplatzte Leitungen, schadhafte Außenabdichtung etc.) verursacht wurde, wäre die Gemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet.

Hierbei verkennen die Eigentümer regelmäßig, dass dem deutschen Schadensersatzrecht eine Haftung ohne Verschulden grundsätzlich fremd ist. Nur wenn ein Schaden schuldhaft verursacht wurde, entsteht grundsätzlich (von gesetzlich geregelten Ausnahmefällen abgesehen) die Verpflichtung zur Schadensersatzleistung. Notwendig für Schadensersatzansprüche ist damit, dass die Wohnungseigentümer oder der sie vertretende Verwalter des Gemeinschaftseigentums schuldhaft Pflichten verletzt hat.

Beispiel:
In einer Wohnungseigentumsanlage kam es in der Vergangenheit bereits zu einem kleineren Wasserschaden. Dies hat der Verwalter zum Anlass genommen, die Steigestränge einer Überprüfung zu unterziehen, in deren Ergebnis feststeht, dass die Steigestränge marode und ersetzungsbedürftig sind, weil ansonsten jederzeit weitere Leckagen drohen. Dies teilt der Verwalter in der hierauf einberufenen außerordentlichen Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern mit und stellt unter Vorlage dreier Vergleichsangebote einen Antrag, die Erneuerung der Steigestränge zu beschließen. Die Wohnungseigentümer stimmen mehrheitlich gegen den Antrag.

Wenn im Anschluss ein weiterer Wasserschaden aufgrund einer Leckage an den Steigesträngen zu Schäden am Sondereigentum führt, hat der geschädigte Wohnungseigentümer Anspruch auf Schadensersatz gegen alle Wohnungseigentümer, die der Beschlussfassung zur Instandsetzung nicht zugestimmt haben. Dies gilt für alle Wohnungseigentümer, die bei der Abstimmung gegen die Beschlussfassung gestimmt haben. Für nicht an der Versammlung teilnehmende Wohnungseigentümer entsteht die Schadensersatzhaftung, wenn aus den mit der Einladung übermittelten Informationen für sie erkennbar war, dass Instandsetzungsbedarf am Gemeinschaftseigentum konkret bestand (BGH, Urteil vom 23. Februar 2018 – V ZR 101/16).

Hinweis:
In solchen Konstellationen muss der Verwalter schon mit der Einladung den Eigentümern jede Information zur Verfügung stellen, aus der sich ergibt, dass konkreter Instandsetzungsbedarf besteht. Bei der Abstimmung muss der Versammlungsleiter dokumentieren, welche Wohnungseigentümer der Beschlussfassung nicht zustimmen.

Ist zwar dem Verwalter, nicht aber sonstigen Wohnungseigentümern Instandsetzungsbedarf bekannt und unterlässt der Verwalter Maßnahmen, die zur Beseitigung des Instandsetzungsbedarfs notwendig wären, haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen des ihr zurechenbaren Verschuldens des Verwalters.

In diesem Falle bestehen Regressansprüche der Gemeinschaft gegen den Verwalter:

Kein Verschulden

War vor Eintritt einer Leckage im Bereich des Gemeinschaftseigentums deren Entstehung nicht vorhersehbar, bestand keine bekannte Veranlassung, Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Deren Unterlassung stellt dann keine schuldhafte Pflichtverletzung dar. Grundsätzlich besteht ohne Anlass keine Verpflichtung, den Zustand des Gemeinschaftseigentums dauernd auf Sanierungsbedarf zu untersuchen.

Eine anlasslose umfassende Untersuchungspflicht besteht nicht. Je nach Alter und Zustand der Wohnungseigentumsanlage und Gefahrenlage sowie bekannten Vorschäden und Wartungsbedürftigkeit bestehen lediglich Kontroll- und Wartungspflichten. Wenn eine pflichtwidrige Unterlassung nicht vorliegt, fehlt es am Verschulden. Es kommen dann keine Schadensersatzansprüche wegen eingetretener Wasserschäden gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelne Wohnungseigentümer in Betracht.

Aufopferungsanspruch, § 14 Abs. 3 WEG

Muss ein Wohnungseigentümer Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden, die über das zumutbare Maß hinausgehen, steht ihm nach § 14 Abs. 3 WEG ein Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld zu. Anders als in der bisherigen, bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes handelt es sich hierbei nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um einen Entschädigungsanspruch, der voraussetzt, dass der Wohnungseigentümer Eingriffe auf sein Sondereigentum dulden muss, die das zumutbare Maß übersteigen.

In Betracht kommt etwa die Duldung von umfangreichen Baumaßnahmen zur Beseitigung eines Wasserschadens mit langfristigen Trocknungsarbeiten etc. Nach der Kommentarliteratur soll dem Eigentümer hierbei Ersatz des entstandenen Substanzschadens (z.B. wegen Zerstörung der Fliesen zur Instandsetzung der Balkonabdichtung) zustehen (Hogenschurz in Jennißen, WEG 8. Aufl. § 14 Rn. 48). Im Übrigen – also z.B. wegen Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung – besteht nur insoweit ein Anspruch auf Entschädigung, als die Grenze der Unzumutbarkeit überschritten wird. Dies ist im jeweiligen Einzelfall zu klären.

Weiter kommt im Unterschied zur bisherigen Rechtslage auch ein Entschädigungsanspruch wegen eines Wasserschadens in Betracht, wenn dessen Ursache nicht schuldhaft durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. deren Verwalter verursacht wurde. Nach bisheriger Rechtslage kam ein Entschädigungsanspruch nur in entsprechender Anwendung des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB in Betracht.

Allerdings hat der BGH eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift im Verhältnis der Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgelehnt (BGH, Urteil vom 21. Mai 2010 – V ZR 10/10). Hierzu führte der Bundesgerichtshof aus, dass der Gesetzgeber, wenn eine solche verschuldensunabhängige Haftung gewünscht gewesen wäre, die Haftung in § 14 WEG hätte weiter fassen können.

Dies hat der Gesetzgeber mit der Reform, die zum 1. Dezember 2020 in Kraft trat, getan. Dementsprechend wird in der Instanzrechtsprechung auch bereits eine verschuldensunabhängige Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber einzelnen Sondereigentümern aus § 14 Abs. 3 WEG bei rein faktischem Duldungszwang – etwa im Bezug auf die Beeinträchtigungen durch Wasserschäden – bejaht (Amtsgericht Unna, Urteil vom 8. März 2023 – 18 C 19/22). Zu dieser Frage wird die weitere Entwicklung der Rechtsprechung zu beobachten sein, zumal in der Literatur ein solcher Anspruch überwiegend angenommen wird.

Duldungspflicht des Wohnungseigentümers zur Ermöglichung der Instandsetzung eines Wasserschadens im Gemeinschaftseigentum und Entschädigungspflichten der Gemeinschaft

Wohnungseigentümer/Sondereigentümer sind verpflichtet, Einwirkungen zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auf ihr Sondereigentum zu dulden, § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Hauptanwendungsfall ist die Pflicht, das Betreten und die Benutzung des Sondereigentums durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu dulden, um notwendige Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, wobei der Anspruch auch die zur Vorbereitung und Durchführung der erforderlichen Arbeiten erforderliche Beschädigungen bzw. Zerstörungen umfasst. Insoweit steht dann aber dem Sondereigentümer der bereits oben dargestellte Entschädigungsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG zu.

Anspruch des Wohnungseigentümers auf Inanspruchnahme der Wasserschadensversicherung der Gemeinschaft

Unterhält die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Wasserschadensversicherung, die auch im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile versichert, hat der durch einen Wasserschaden geschädigte Sondereigentümer Anspruch gegen die Gemeinschaft, den Schaden der Versicherung zur Regulierung mitzuteilen und gegebenenfalls bestehende Ansprüche durchzusetzen.

Hinweis:
Als Verwalter sind Sie gehalten, die regelmäßig in den Versicherungsbedingungen festgelegten Obliegenheiten, insbesondere zur unverzüglichen Schadensanzeige, zu beachten und zu erfüllen. Soweit aufgrund einer Obliegenheitspflichtverletzung die Versicherung berechtigt die Regulierung des Schadens ablehnt, begründet dies regelmäßig eine Haftung des Verwalters auf Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Umgang mit dem aufgrund einer vereinbarten Selbstbeteiligung von der Versicherung nicht regulierten Schadensbetrag

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Wasserschadensversicherung eine Selbstbeteiligung vereinbart hat, ist der Betrag der Selbstbeteiligung bei Schädigung eines Sondereigentümers nicht alleine von dem geschädigten Sondereigentümer zu tragen.

Vielmehr sind alle Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel verpflichtet, den durch die Selbstbeteiligung anfallenden Kostenanteil zu tragen, da die aus der Selbstbeteiligung resultierende Prämienreduzierung ebenfalls sämtlichen Wohnungseigentümern zugutekommt. Die aus der Selbstbeteiligung zu tragenden Kosten stellen damit Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dar (BGH, Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 69/21).